导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年(nián)地产持(chí)续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套(tào)房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家(皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾则更(gèng)多(duō)体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目前(qián)缺(quē)乏一(yī)个准确(què)统计。我们利(lì)用(yòng)既有统(tǒng)计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们(men)需要进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净(jìng)流入地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的(de)家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增(zēng)量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适(shì)用房(fáng)和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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