饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构存在利用(yòng)房源(yuán)客源优势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费蒙古女人为什么不能碰(fèi)、滥用客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪(jì)服务(wù)内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市(shì)场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策(cè)研究中(zhōng)心首席研(yán)究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不(bù)低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多(duō)中介利用信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场交(jiāo)易(yì)过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在(zài)内的相(xiāng)关市场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体(tǐ)进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意(yì)义(yì)更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管的(de)重(zhòng)点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易(yì)双方共(gòng)同承担经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。

　　据(jù)张大(dà)伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发(fā)的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在(zài)规(guī)定的(de)收(shōu)费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在(zài)实际收取费(fèi)用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收费标准进行明码标(biāo)价即可(kě)。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在具(jù)体收(shōu)取过(guò)程中(zhōng)，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合(hé)计算(suàn)出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确服务(wù)项目和(hé)收费标准。房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)收费前应当向交易当事人(rén)出具收费(fèi)清(qīng)单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房蒙古女人为什么不能碰(fáng)和城乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措(cuò)施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有关部(bù)门(mén)依(yī)法查(chá)处不(bù)按规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规(guī)的(de)行为。对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部(bù)门要依法依(yī)规纳(nà)入国(guó)家(jiā)企业信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼(jiān)深(shēn)圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)，主要还是(shì)规范(fàn)行业(yè)，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来(lái)收(shōu)费就不同，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规(guī)定，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服(fú)务领域的调整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高(gāo)的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下(xià)家各支付一半的中介费，但在(zài)一(yī)些热点城市的二手房交易(yì)过(guò)程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介(jiè)蒙古女人为什么不能碰费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司(sī)将其(qí)视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能(néng)会利(lì)用(yòng)其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有利(lì)于提高交易(yì)中操作的透明(míng)度，也有利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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