导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味(wèi)着(zhe)人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们(men)需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房(fáng)占比3.8％、荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去(qù)十年(nián)变(biàn)化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这类上(shàng)世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低(dī)于(yú)15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去(qù)除(chú)公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要(yào)受(shòu)益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速(sù)可能(néng)超(chāo)预(yù)期(qī)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人