导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生(shēng)了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四(sì)大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责(zé)人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是(shì)居(jū)民(mín)住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居(jū)民(mín)住宅总(zǒng)相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国存(cún)量房地(dì)产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均(jūn)一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人(rén)户(hù)的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致(zhì)户数会(huì)因户均(jūn)人口规(guī)模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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