万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国(guó)信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能(néng)网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准(zhǔn)还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实(shí)际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不得世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先(xiān)于(yú)建设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民知名度(dù)，但却(què)在北(běi)京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还是每(měi)棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空>

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定义务(wù)，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市(shì)场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也(yě)许会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆(lù)续(xù)质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉(huī)夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安(ān世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空)也3次与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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