近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包(bāo)含(hán)了利(lì)润分(fēn)配和本金的(de)归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规(guī)律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资(zī)者(zhě)更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)R哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思EITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金(jīn)额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份(fèn)额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资的(de)信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派(pài)的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红差异(yì)很大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的(de)收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投(tóu)资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使用(yòng)年限一(yī)般较长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产投资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的(de)现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金(jīn)流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思)证券研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红(hóng)金额与(yǔ)募(mù)集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的(de)实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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