近两年(nián)火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的(de)主要(yào)收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年(nián)度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时(shí)需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许(x0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号ǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了(le)利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红相当于包(bāo)含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期(qī)后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益(yì0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号)人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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