近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本(běn)金的(de)归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除(chú)权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变动的现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少，与现有公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的(de)，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特(tè)许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进(jìn)行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会进一(yī)步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原始权(quán)益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时(shí)分红规(guī)模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实(shí现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少)际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人也称(chēng)。

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