文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。客观(guān)讲预售(shòu)制(zhì)度(dù)有一(yī)定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中(zhōng)国住(zhù)房进(jìn)入存(cún)量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的(de)房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入“卖(mài面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别)楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度也(yě)出(chū)现了(le)分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的(de)住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间(jiān)走完发(fā)达国(guó)家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的(de)投资(zī)占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资(zī)存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独(dú)立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等(děng)，则风(fēng)险完全(quán)由银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的(de)建安(ān)成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程(chéng)建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两种方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付(fù)后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定(dìng)期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银(yín)行利(lì)益，银(yín)行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买(mǎi)，定金按照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针对期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确认(rèn)无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一部规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才(cái)可(kě)预售。什么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签(qiān)订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势(shì)复杂性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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