万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势(shì)都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能(néng)网(wǎng)签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士(shì)，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过(guò)户(hù)手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出(chū)执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的万柳书(shū)院，更(gèng)是被(bèi)誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

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　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其(qí)实(shí)是(shì)有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今年(ni20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗án)年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源(yuán)市(shì)场、团购(gòu)网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终都惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股权(quán)。如果北京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记(jì)录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得(dé)到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，上(shàng)述(shù)被执行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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