万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次受到(dào)舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中国(guó)信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确实(shí)已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住(zhù)为(wèi)目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于(yú)建设(shè)工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīweather可数吗感叹句，a bad weather可数吗ng)磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集(jí)团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国(guó)安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团共(gòng)有11条股权(quán)出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善其身(shēn)？

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