导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过(guò)剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡(héng)，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化(huà)必将体现在不(bù)白凉粉是什么东西在哪可以买到呢 白凉粉是凉性的吗同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是(shì)每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居(jū)民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和(hé)二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)扩张是(shì)未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全(quán)国人(rén)均(jūn)水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为住宅存白凉粉是什么东西在哪可以买到呢 白凉粉是凉性的吗在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是(shì)住宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲(chōng)突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可(kě)能(néng)超预期。

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