导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是(shì)否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑(zhù)住不(bù)到3人(rén)，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数不(bù)能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主要是(shì)以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中(zhōng)国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房的(de)程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看(kàn)，美国、英国(guó)和(hé)日(rì)本(běn)的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活(huó)带(dài)来了很大(dà)的不(bù)便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年(nián)间农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的住(zhù)宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022)了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套(tào)差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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