导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关(guān)中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然而(ér)事实上(shàng)中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着(zhe)人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完(wán)全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)201桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音9年(nián)开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的(de)流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带(dài)来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年(nián)间(jiān)农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人(rén)均(jū桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音n)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如(rú)此，中国(guó)人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人(rén)口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人(rén)口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音