饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势(shì)收取过(guò)高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息(xī)等问题(tí)，加重交(jiāo)易当事(shì)人(rén)负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两部(bù)门(mén)从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行明码标价(jià)等(děng)十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析师张(zhāng)大伟(wěi)称(chēng)，随(suí)着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居(jū)民(mín)来说属于(yú)金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造(zào)成额外的负(fù)担，而且这(zhè)些服(fú)务(wù)事项并未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务在(zài)内的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管(guǎn)理和调(diào)控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行业关(guān)注最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机(jī)构2.7见字如晤,展信舒颜，展信安的用法％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部下发的(de)《关于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的(de)通知(zhī)》（971号(hào)文），其(qí)中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前并未明(míng)确(què)具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服(fú)务机构(gòu)在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道(dào)，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额(é)，由当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪机构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等见字如晤,展信舒颜，展信安的用法综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价格(gé)和反垄(lǒng)断(duàn)法(fǎ)律(lǜ)法规的(de)行(xíng)为(wèi)。对房地(dì)产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法依规纳(nà)入国(guó)家企业信(xìn)用信(xìn)息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的(de)中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主要(yào)还(hái)是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何(hé)具体(tǐ)认定其中的细(xì)则，还需要看(kàn)各(gè)城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总(zǒng)监(jiān)陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本(běn)应该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半的(de)中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这(zhè)样的(de)情形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费(fèi)均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收(shōu)费(fèi)的行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可能会利(lì)用(yòng)其支配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服务收费的(de)基(jī)础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门(mén)提出(chū)严(yán)禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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